Eine eigene Wohnung am Mittelmeer, bezahlt in Raten direkt beim Bauträger: Nordzypern ist für viele Deutsche der günstigste Weg zur Immobilie am Meer. Damit der Kauf sicher abläuft, sollten Sie den Ablauf kennen. Er unterscheidet sich deutlich von einem Kauf in Deutschland, und seit 2025 und 2026 gelten für Ausländer einige neue Regeln. In diesem Beitrag gehen wir alle Schritte der Reihe nach durch.

Dürfen Deutsche auf Nordzypern eine Immobilie kaufen?

Ja. Ausländer dürfen auf Nordzypern Eigentum erwerben, benötigen für die Eintragung ins Grundbuch aber eine Kaufgenehmigung des Ministerrats (englisch „Permission to Purchase“, kurz PTP). Seit der Gesetzesänderung vom 15. Mai 2025 gelten für die meisten Ausländer diese Obergrenzen:

• bis zu drei Wohnungen, oder
• bis zu zwei Villen innerhalb einer Wohnanlage, oder
• ein freistehendes Haus auf einem Grundstück bis 3.300 m², oder
• ein Baugrundstück bis 1.338 m² für ein eigenes Haus.

Zuvor war in der Regel nur eine Immobilie pro Person erlaubt. Mit einer weiteren Verordnung, die am 11. Mai 2026 in Kraft getreten ist, wurde unter anderem festgelegt, dass in Neubauprojekten höchstens 80 Prozent der Einheiten an Ausländer verkauft werden dürfen. Für Sie als Käufer heißt das vor allem: Ein seriöser Bauträger kennt diese Regeln und plant sie bei der Vergabe ein.

Schritt 1: Objekt auswählen und besichtigen

Am Anfang steht die Frage, wofür die Immobilie gedacht ist: Ferienwohnung, Altersruhesitz, Kapitalanlage oder Wohnsitz für die Familie. Davon hängen Region, Größe und Projekt ab. Viele Käufer verbinden die Auswahl mit einem kurzen Aufenthalt auf der Insel und besichtigen mehrere Anlagen. Einen Überblick über aktuelle Projekte finden Sie auf der Seite Immobilien.

Schritt 2: Einen unabhängigen Anwalt beauftragen

Der wichtigste Rat überhaupt: Beauftragen Sie einen eigenen, unabhängigen Anwalt auf Nordzypern, nicht den Anwalt des Bauträgers. Der Anwalt prüft das Grundstück, entwirft oder prüft den Kaufvertrag, registriert ihn und stellt den Antrag auf Kaufgenehmigung. Übliche Honorare liegen bei etwa 1.500 bis 2.500 Pfund. Über eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Apostille kann der Anwalt den Kauf auch abwickeln, während Sie in Deutschland sind.

Schritt 3: Reservierung

Haben Sie sich für eine Einheit entschieden, wird sie gegen eine Reservierungsgebühr für einige Wochen vom Markt genommen. In dieser Zeit prüft Ihr Anwalt alle Unterlagen. Die Gebühr wird beim Kauf in der Regel auf den Kaufpreis angerechnet. Klären Sie vorher schriftlich, ob und wann Sie sie zurückbekommen, falls die Prüfung Probleme ergibt.

Schritt 4: Prüfung von Grundstück und Projekt

Auf Nordzypern gibt es verschiedene Arten von Grundbuchtiteln (türkisch „Koçan“). Am sichersten gilt der türkische Titel aus der Zeit vor 1974. Bei Tausch- oder Zuteilungstiteln („Eşdeğer“ bzw. „TMD“) kann das Land vor 1974 griechisch-zyprischen Eigentümern gehört haben, was rechtliche Risiken mit sich bringen kann. Ihr Anwalt prüft außerdem:

• ob der Bauträger tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist,
• ob eine Baugenehmigung vorliegt,
• ob Belastungen wie Hypotheken eingetragen sind,
• ob für Neubauten bereits ein Teilungsrecht („Kat İrtifakı“) eingetragen ist.

Mehr zu den Unterschieden der Titel lesen Sie in unseren häufigen Fragen zu Immobilien auf Nordzypern.

Schritt 5: Kaufvertrag unterschreiben und registrieren

Der Kaufvertrag wird in Anwesenheit von Zeugen unterzeichnet und muss innerhalb von 21 Tagen beim Grundbuchamt (Tapu) registriert werden. Gleichzeitig wird die Stempelsteuer von 0,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Registrierung ist Ihr wichtigster Schutz: Ein eingetragener Vertrag verhindert, dass der Bauträger die Einheit ein zweites Mal verkauft oder belastet. Unterschreiben Sie nie einen Vertrag, der nicht registriert wird.

Schritt 6: Kaufgenehmigung beim Ministerrat

Nach der Registrierung stellt Ihr Anwalt den Antrag auf Kaufgenehmigung. Dabei wird vor allem eine Sicherheitsüberprüfung durchgeführt, etwa ob die Immobilie in der Nähe militärischer Sperrgebiete liegt. Der Antrag wird inzwischen digital bearbeitet, die Dauer reicht in der Praxis aber oft von einigen Monaten bis zu einem Jahr. Die Genehmigung wird nur selten verweigert. Während der Wartezeit können Sie die Immobilie in der Regel bereits nutzen oder vermieten, sofern der Vertrag das vorsieht.

Schritt 7: Zahlung nach Zahlungsplan

Bei Neubauprojekten zahlen Sie meist eine Anzahlung von 30 bis 40 Prozent und den Rest in Raten, oft zinsfrei direkt an den Bauträger. Klassische Bankkredite deutscher Banken für Immobilien auf Nordzypern sind kaum zu bekommen, weil Nordzypern international nicht anerkannt ist. Achten Sie darauf, dass die Raten an den Baufortschritt gekoppelt sind.

Schritt 8: Steuern zahlen und Eigentum umschreiben

Nach Erteilung der Kaufgenehmigung und vollständiger Zahlung wird die Immobilie auf Ihren Namen umgeschrieben. Dafür fallen die restlichen Steuern an, für die es Fristen gibt, die Ihr Anwalt im Blick behalten sollte.

Mit diesen Kaufnebenkosten sollten Sie rechnen

• Stempelsteuer: 0,5 % des Kaufpreises, fällig bei Vertragsregistrierung
• Mehrwertsteuer (KDV): in der Regel 5 % bei Neubauten vom Bauträger
• Übertragungsgebühr: für die meisten Ausländer seit Mai 2025 insgesamt rund 9 %, aufgeteilt auf Vertragsregistrierung und Umschreibung
• Anwalt: etwa 1.500 bis 2.500 Pfund

Rechenbeispiel: Bei einer Neubauwohnung für 100.000 Pfund ergeben sich etwa 500 Pfund Stempelsteuer, 5.000 Pfund Mehrwertsteuer, 9.000 Pfund Übertragungsgebühr und rund 2.000 Pfund für den Anwalt. Insgesamt sind das rund 16.500 Pfund, also etwa 16 bis 17 Prozent. Planen Sie diese Summe von Anfang an ein.

Die häufigsten Fehler beim Kauf

• Den Anwalt des Bauträgers nutzen, statt einen eigenen zu beauftragen
• Einen Vertrag unterschreiben, der nicht beim Grundbuchamt registriert wird
• Den Titeltyp des Grundstücks nicht kennen
• Treuhandmodelle über Einheimische, um Obergrenzen zu umgehen. Solche Vereinbarungen sind seit 2025 ohne Registrierung unwirksam
• Die Nebenkosten von rund 16 Prozent nicht einplanen

Fazit

Der Kauf einer Immobilie auf Nordzypern ist gut machbar, wenn Sie die Schritte in der richtigen Reihenfolge gehen: unabhängiger Anwalt, gründliche Prüfung, registrierter Vertrag, Kaufgenehmigung und pünktliche Zahlung der Steuern. Mit realistischer Planung der Nebenkosten steht dem eigenen Zuhause am Mittelmeer wenig im Weg.

Persönlich vor Ort kennenlernen

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Hinweis: Stand Oktober 2026. Gesetze, Gebühren und Preise auf Nordzypern ändern sich regelmäßig. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Lassen Sie sich vor einem Kauf von einem unabhängigen Anwalt beraten.